Imagina esta escena. Un martes de madrugada, un grupo de huéspedes que han llegado ese mismo día deja una sartén en el fuego y se va a dormir. El humo sube por el patio, el agua de los bomberos baja hasta el piso inferior y los daños llegan al portal y al ascensor. ¿Quién paga? Casi todos los vecinos responden «el seguro de la comunidad». La respuesta correcta es menos tranquilizadora: depende, y no siempre de la forma que se espera.
En esta guía explicamos con datos contrastados qué ocurre cuando hay un piso turístico en un edificio, qué cubre realmente la póliza de la comunidad y qué riesgos quedan sin asegurar. También verás qué pueden hacer la comunidad y el propietario para evitar un disgusto económico.
¿Qué cambió en 2025 para los pisos turísticos en comunidades de propietarios?
El marco legal ha cambiado de forma notable en los últimos años. Conviene conocerlo antes de hablar de seguros, porque de él depende quién puede explotar un piso turístico y quién responde si algo falla.
El permiso previo de la comunidad (artículo 7.3 LPH)
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, introdujo en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) un nuevo apartado 3 en el artículo 7. Desde su entrada en vigor, el 3 de abril de 2025, el propietario que quiera destinar su vivienda a alquiler turístico debe obtener antes la aprobación expresa de la comunidad. Hasta entonces, el sistema era distinto: la comunidad solo podía limitar o condicionar la actividad mediante un acuerdo.
La LPH remite a la definición de la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 5.e). Se trata de la cesión temporal de uso de una vivienda completa, amueblada y equipada, comercializada en canales turísticos, con ánimo de lucro y sujeta a la normativa sectorial turística.
La mayoría de 3/5 y el recargo de hasta el 20 %
El acuerdo exige el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que, además, representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Con esa misma mayoría, la comunidad puede prohibir la actividad, limitarla o condicionarla. Tiene incluso una opción intermedia: aplicar un recargo de hasta el 20 % en los gastos comunes a quienes exploten sus viviendas como pisos turísticos.
¿Sabías que…? Antes de la reforma, el Tribunal Supremo ya había despejado una duda importante. En dos sentencias del Pleno de 3 de octubre de 2024 (1232/2024 y 1233/2024), aclaró que la facultad de «limitar» puede suponer la prohibición completa de los pisos turísticos. Bastaba la doble mayoría de 3/5, sin necesidad de unanimidad.
¿Afecta a los pisos turísticos que ya funcionaban?
En principio, no. Las modificaciones no tienen efectos retroactivos, y la norma incluye una disposición adicional que permite seguir con la actividad a quienes ya la ejercían antes del 3 de abril de 2025 y cumplían la normativa turística sectorial. Por eso en muchos edificios conviven hoy pisos turísticos anteriores a la reforma con comunidades que ya han votado en contra de los nuevos.
Si un propietario explota su piso sin permiso, cualquier propietario u ocupante puede pedir al presidente que le requiera el cese inmediato, y el presidente puede hacerlo también por iniciativa propia, con aviso de acciones judiciales. Si el requerimiento no basta, la comunidad puede acudir a la vía judicial prevista en el artículo 7.2 LPH.
¿Qué cubre (y qué no cubre) el seguro de la comunidad?
La póliza de comunidad es un seguro multirriesgo pensado para el edificio como conjunto: portal, escaleras, fachada, ascensor, azotea y demás elementos comunes. No es un seguro para el negocio de ninguno de los vecinos.
Lo que suele incluir la póliza de comunidad
Las coberturas habituales son:
- Daños materiales en el edificio por incendio, explosión, agua o fenómenos atmosféricos.
- Rotura de cristales y espejos.
- Responsabilidad civil de la comunidad frente a terceros.
- Defensa jurídica, según el producto.
Las condiciones concretas cambian de una aseguradora a otra. Por eso nunca debe darse por hecho que algo está cubierto sin leer el condicionado.
Tabla comparativa: póliza de comunidad vs. póliza del propietario
| Riesgo | Póliza de comunidad | Póliza específica del propietario del piso turístico |
| Daños al edificio (elementos comunes) | Sí, según condiciones | No es su objeto |
| Daños en el interior del piso turístico | Normalmente no | Sí, si se contrata |
| Responsabilidad civil frente a huéspedes | No suele incluirla | Sí, es su cobertura clave |
| Responsabilidad civil por actos de los huéspedes | Depende del condicionado | Sí, si se pacta expresamente |
| Pérdida de ingresos por siniestro | No | Posible, como garantía opcional |
| Defensa jurídica en conflictos con la comunidad | Muchas pólizas excluyen reclamaciones entre vecinos | Según producto |
| Sanciones administrativas y recargos de cuota | No asegurables en general | No asegurables en general |
Sobre la defensa jurídica hay un detalle poco conocido. Algunos productos de comunidad dejan expresamente fuera las reclamaciones que se formulen entre sí los miembros de la comunidad asegurada. Si la comunidad y el dueño del piso turístico acaban enfrentados, esa cobertura puede no activarse.
El riesgo oculto: la agravación del riesgo
Cuando una comunidad contrata su seguro, la aseguradora valora el riesgo a partir de lo declarado: uso residencial, número de viviendas, locales, instalaciones. Un edificio con apartamentos turísticos tiene otro perfil. Hay más rotación de personas, más uso intensivo de las instalaciones y mayor probabilidad de incidentes.
¿Qué dice la Ley de Contrato de Seguro?
La Ley 50/1980 regula esta situación en sus artículos 10 a 13. En esencia:
- El tomador (aquí, la comunidad) debe declarar el riesgo con exactitud al contratar.
- Durante la vida del contrato, debe comunicar a la aseguradora las circunstancias que agraven el riesgo.
- Si ocurre un siniestro sin que se haya comunicado una agravación relevante, la aseguradora puede reducir proporcionalmente la indemnización. Si hubo mala fe, puede incluso quedar liberada de pagar.
Que un piso turístico suponga o no una agravación depende de lo que diga cada póliza y de lo que se declaró al contratar. No es una consecuencia automática. Pero es un punto que la comunidad debería aclarar por escrito con su aseguradora o su corredor, antes de que haya un siniestro.
Plazos que conviene conocer
- Agravación del riesgo: comunicarla tan pronto como sea posible. Tras la comunicación, la aseguradora dispone de dos meses para proponer un cambio de condiciones o primas, y el tomador de quince días para responder.
- Prescripción: las acciones derivadas del contrato de seguro de daños prescriben a los dos años (artículo 23 de la Ley de Contrato de Seguro).
- Impugnación de acuerdos de la junta: tres meses, o un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (artículo 18.3 LPH).
Caso práctico: un incendio que empieza en un piso turístico
Este es un caso ilustrativo y ficticio, construido para explicar el mecanismo. No corresponde a ninguna sentencia concreta.
En un edificio de ocho viviendas, un piso del tercero se explota como apartamento turístico. Una noche, un aparato eléctrico se sobrecalienta y provoca un incendio. Los daños alcanzan el patio de luces, la fachada interior y dos viviendas de abajo.
- La póliza de la comunidad atiende los daños en elementos comunes.
- Los dos vecinos afectados reclaman por los daños en sus viviendas.
- La aseguradora de la comunidad, tras pagar, estudia reclamar a quien considere responsable.
- El propietario del piso turístico solo tiene un seguro de hogar estándar contratado años atrás, sin cobertura de uso turístico ni de responsabilidad civil por actividad.
La subrogación de la aseguradora contra el propietario
Cuando la aseguradora indemniza, puede subrogarse en los derechos de su asegurado contra el responsable del daño (artículo 43 de la Ley de Contrato de Seguro). En una sentencia de 5 de julio de 2022 (530/2022), el Tribunal Supremo recordó que, como regla general, el copropietario no es asegurado, sino tercero responsable frente a la aseguradora de la comunidad, salvo que la póliza disponga otra cosa.
En la práctica, el dueño del piso puede enfrentarse a una reclamación importante con su patrimonio personal si no tiene el seguro adecuado. De ahí el título de este artículo: el seguro de la comunidad protege al edificio, no al negocio turístico de uno de sus vecinos.
¿Qué seguro necesita el propietario de un piso turístico?
Un seguro de hogar estándar suele calcularse según el uso declarado de la vivienda. Si el uso cambia a turístico, conviene avisar a la aseguradora. Los puntos que debe revisar el propietario son:
- Uso declarado: que la póliza recoja expresamente el alquiler turístico o de corta estancia.
- Responsabilidad civil de la actividad: frente a huéspedes, vecinos y comunidad, con un límite suficiente.
- Daños por huéspedes: roturas, desperfectos y uso intensivo del mobiliario.
- Defensa jurídica: especialmente ante conflictos con la comunidad o con huéspedes.
- Pérdida de ingresos: si el piso queda inhabitable tras un siniestro.
El mercado ofrece ya productos pensados para este uso. Antes de contratar, conviene comparar condicionados y exclusiones. Un corredor independiente puede hacerlo por ti entre varias aseguradoras.
¿Qué puede hacer la comunidad para protegerse?
Una comunidad prudente puede dar cuatro pasos:
- Revisar la póliza con el administrador y comprobar el uso declarado, las exclusiones y las cláusulas de agravación del riesgo.
- Consultar por escrito a la aseguradora si hay pisos turísticos en el edificio y qué efecto tiene en las condiciones.
- Debatir en junta si conviene exigir un seguro de responsabilidad civil específico a los propietarios que exploten su vivienda con fines turísticos. Cualquier acuerdo debe respetar las mayorías de la LPH y asesorarse legalmente.
- Documentar cada acuerdo y cada comunicación con la aseguradora.
¿Sabías que…? El recargo de hasta el 20 % sobre los gastos comunes que permite el artículo 17.12 LPH compensa el mayor uso de elementos comunes, pero no es un seguro. Pagarlo no sustituye a una póliza de responsabilidad civil.
Alertas legislativas y jurisprudenciales
- Registro Único de Arrendamientos: el Real Decreto 1312/2024 había creado un procedimiento nacional de registro para alquileres de corta duración. Sin embargo, el Tribunal Supremo declaró nulos los preceptos sobre el número de registro nacional en su sentencia 620/2026, de 19 de mayo de 2026. Se mantiene la Ventanilla Única Digital. Quien explote un piso turístico debe comprobar, además, los requisitos de su comunidad autónoma y de su ayuntamiento.
- Normativa autonómica y municipal: cada comunidad autónoma regula los requisitos de las viviendas de uso turístico, y muchos ayuntamientos añaden limitaciones urbanísticas propias. Antes de actuar, consulta la normativa que te aplica.
- Doctrina del Supremo: las sentencias de 2024 sobre el artículo 17.12 LPH siguen siendo la referencia sobre las mayorías necesarias.
Próximos pasos
- Si eres presidente o administrador: pide la póliza de la comunidad y revisa uso declarado, exclusiones y condiciones de agravación del riesgo.
- Si eres propietario de un piso turístico, o vas a serlo: solicita primero el acuerdo de la comunidad y después contrata una cobertura específica con responsabilidad civil de actividad.
- Si eres vecino de un edificio con pisos turísticos: pregunta en la próxima junta si se ha comunicado a la aseguradora y si los propietarios tienen seguro propio.
En Cardos Seguros revisamos pólizas de comunidades y de propietarios, sin compromiso, y comparamos opciones entre aseguradoras. Si quieres que miremos la tuya en Madrid o en cualquier punto de España, escríbenos a través de cardosseguros.es.
Preguntas frecuentes (FAQs)
¿El seguro de la comunidad cubre los daños que causen los huéspedes de un piso turístico?
Depende del condicionado. Cubre, según condiciones, los daños al edificio, pero la responsabilidad del propietario por la actividad suele requerir una póliza propia. Además, la aseguradora puede reclamar al propietario tras indemnizar.
¿Tengo que avisar a mi aseguradora si alquilo mi piso a turistas?
Sí, conviene hacerlo. La póliza se calcula según el uso declarado, y un cambio de uso puede considerarse una circunstancia que agrava el riesgo. No comunicarlo puede reducir la indemnización en un siniestro.
¿Puede la comunidad prohibir los pisos turísticos?
Sí. Con el voto favorable de 3/5 de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas, puede prohibirlos, limitarlos o condicionarlos. El Tribunal Supremo lo confirmó en 2024 y la reforma de 2025 lo recogió de forma expresa. Los acuerdos no tienen efecto retroactivo.
¿Puede cobrarme más la comunidad por tener un piso turístico?
Sí, si se aprueba con la misma mayoría de 3/5: el recargo puede llegar al 20 % de los gastos comunes. Es una cuota adicional, no un seguro.
¿Es obligatorio el seguro de responsabilidad civil para un piso turístico?
Depende de la normativa de cada comunidad autónoma, y algunas lo exigen para inscribir o ejercer la actividad. Aunque la tuya no lo exija, es muy recomendable por el patrimonio personal que está en juego.
Conclusión
Un piso turístico cambia el perfil de riesgo de todo un edificio. El seguro de la comunidad protege el inmueble, pero no cubre la actividad ni el negocio de un vecino, y puede generar reclamaciones contra el propietario. Las dos mejores medidas son sencillas: comunicar el uso a la aseguradora y contratar la cobertura adecuada para esa actividad. En Cardos Seguros, como correduría independiente, te ayudamos a comparar y a elegir con criterio, sin letra pequeña.
